用最简单的方式认清房地产现象与房地产政策的关系

自2015年深圳房价暴涨开始，各个城市轮番上攻，各种政策也是五花八门、层出不穷，看得人眼花缭乱。一会要限购限贷，一会要限售，不是自相矛盾吗？如果你想认清当前房地产的本质，并为未来购房买房提供指导，请耐心看完本文，相信最后会拨开云雾见月明，发现“中国特色社会主义多么美好”。

（一）必须清楚的认识到，不管房地产政策多么复杂，他的着力点一定是在需求端和供给端。那么我们先来看看需求端和供给端分别是什么。

需求端= 1.刚需（首套，丈母娘喊你回家买房了）+2.刚改（小换大，你家老二就快生了，赶紧换大房）+3.投资（炒炒炒，房子永远涨）

供给端= 1.开发商一手楼（还记得那些“开盘日光”的神话吗）+2.市场存量二手房（香港某某在深圳买房包二奶十年，最后房子一卖，扣掉每月的二奶费，还赚了一两百万，坊间称为“白嫖了”。最后正房得知，怒斥其二奶包少了，应有小三小四小五，每人买一套房。这卖掉的房子，为二手）+3.政府保障性住房（所占比例少，非一般p民能申请到的，不做讨论）

（二）在政策上，主要有限购限贷限价，且出现了限售这一以前未曾有过的政策。而这些政策，所要达到的作用就是两个字“稳”“冻”。而当前房地产的风险既有暴涨之风险，也有暴跌之风险。

排名前列、限购限贷，一刀下去，把需求端的“3.投资”直接砍掉，这次的政策也是史上最严的，把什么借名买房、假离婚买房、阴阳合同、首付贷全部砍得稀巴烂，同时对需求端的“2.刚改”也随带砍掉一些，这次政府对长期钟爱的房地产可谓是“挥剑斩情丝，除却地产愁”。

第二、限售，也是一刀下去，把供给端的“2.存量二手房砍掉一大半。这还只是政策上的，现实中的三四线房子存在很多“类限售”的现象，比如二手房的交易环节成本是比一线城市高很多的，在个税方面只允许执行20%的标准，不允许执行1%的标准（关于税费可自己上网补充），即便首套贷款也很难做到三成（评估的问题导致），且中介佣金费率居高不下，这就是所谓的“类限售”，且三四线的居民更有买房买新不买旧的观念，遑论旧的成本更高。

那么，经过这两刀下去之后，把多余的需求、多余的供给都给砍掉，让仅剩的需求和供给达到一个相对平衡，同时限价把一手房的价格压住，从而稳住目前的房价，让市场成交量下来，冻住房地产，“稳”“冻”之后，自然总体风险可控。

那仅剩的需求和供给能不能达到一个相对平衡呢？

一线城市，已进入存量房时代，且需求仍然旺盛，所以不敢出限售（北上深没有限售政策），但必然是最严格的限购限贷，同时对一手楼限价和增加土地供应，达到房价的稳定。所以一线是不能涨了，涨了政策还会出。防暴涨之风险。

二线城市，基本都限购限贷，或者弱限购，部分有限售。这个是最复杂的，限购限贷在于防止出现一些其他地方资金突然涌入当地而出现局部暴涨的风险。限售在于近两年涨价之后库存去的多了，都成了二手房，如果这些二手房批量涌入市场，供给暴增会导致房价下跌，所以限售在于防止部分城市存在的房价下跌风险。还有类限售等的情况，在于引导购买者买入一手房，而不去买二手房。在仅剩的这些需求里面，要跟一手楼的供给对接，不要把买房的名额贡献给二手房市场。

以惠州为例，如果不限购限贷，保不住珠三角的资金继续往这边流，把惠州房价再炒一遍，以惠州目前的经济，如果房价再涨一倍是何等的风险。同理，惠州地多人少，这两年密集成交的房子多数是珠三角特别是深圳人过去买的，如果不限售，一有风吹草动，集体抛售可以想像是何等壮观。所以在限购限售的情况下，稳住当前价格，冻住二手市场，以时间换空间，是当下很多政府要做的事情。

三四线城市，库存严重的，继续以价格跳涨吸引买盘，等到库存去的差不多，价格也就差不多了。所以三四线2017年跳涨既有市场原因，更有人为原因。一方面宣传我们未来有大项目大资金大前景，房子开始蠢蠢欲动了呀，老乡别跑，你们赶紧来啊，人留下来，钱留下来，房子买下来。另一方面引导三四线二手房不能卖，谁卖我先剪个羊毛，再抽个羊血，剥层羊皮，看你还卖不卖！还卖，把筋骨也打断！所以你发现库存越多的，今年涨幅越多。而且库存去的差不多之后，就会有陆续的政策出来。

如广东河源：2017年五一期间以雅居乐为代表的新楼盘开盘普遍跳涨40%~50%，直接从均价五千左右跳涨至七八千，到了写这篇文章的八月下旬又得知消息“重磅！河源房贷利率首套房普遍上浮5%，二套房普遍上浮15%！”。基本与我2016年底预测一致：三四线城市通过跳涨来吸引买盘，完成去库存之后就陆续推出政策。

理解了上面两点，我们再来看看这几年房地产经历了什么？——鬼知道经历了什么，反正使出洪荒之力在上涨

来源：世事滔滔说

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