【深度观察】一线城市哑火 三四线城市再“骑牛”

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　　5月22日，嘉兴市拍卖8宗地块，425家房企围猎;并不显山露水的嘉兴，土地市场为何如此红火?5月18日，国家统计局发布的有关数据或许能说明问题：这份4月70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示，在调控政策收紧之下，城市间分化走势日趋明显;其中，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，而非重点调控的三四线城市则领涨。

三四线城市 接过牛市接力棒

　　从统计局发布的4月份房价数据来看，新建商品住宅价格环比涨幅前十位的城市几乎被三线城市包揽，分别为唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈阳、扬州、金华、昆明、西安、韶关，较高涨幅为2.3%。

　　“三线城市楼市在一二线哑火之后，成为新一轮的风口。”某上市房企北京区域负责人对记者表示，该公司也在北京周边密切寻找土地机会。而记者也在调研中了解到，3月以来，伴随着各地调控升级，部分投资客在扫荡一二线城市之后，开始转战三四线城市。即便在去库存任务很重的三四线城市，房价上涨幅度也达10%左右。“布局三四线城市的项目原本预计将滞销，但从当前情况来看，去库存的政策效果不错，预计今年销售额会大增。”前述负责人对记者说。

　　中原地产首席分析师张大伟提供的数据显示，三线城市的火爆也传递到土地市场。与往年相比，包括佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市进入了卖地百亿城市行列，而前文所述的嘉兴，今年累计土地出让金已经超过200亿。

　　在嘉兴引发全国侧目的那场土地拍卖会中拍卖的土地，起拍价从每平方米2790元至1.21万元不等，有些仅相当于邻近一线城市上海的地价的零头。由于越来越难以在一线城市获得土地，大型房企转而开始围猎京沪深等大都市附近的较小城市的土地市场。位于沪杭之间的嘉兴因而成为焦点。而加快嘉兴与上海的全面对接进程的政策导向，更是让该市成为中国目前最火爆的土地市场。

　　在当天的土地拍卖现场，由于拍卖规则限定，在达到价格上限之后，摇号决定土地归属，因此有开发商出动了40多个马甲公司，光保证金就交了180亿;就算是拿地30天之内必须付清土地金全款的苛刻条件，也无法阻挡开发商前赴后继。上千人的大剧院，坐满了亢奋的举牌者。

　　某大型房地产服务机构统计数据显示，截至2017年5月22日，全国卖地超过100亿的城市达到了31个，合计31个城市卖地收入高达8120.27亿。而在土地拍卖的溢价率方面，三线城市的溢价率则有明显上升，包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。

一二线溢出效应明显

　　和前述嘉兴土地市场的火爆有相类似情形的，是4月份涨幅排行榜排名前列位的唐山。张大伟分析指出：“唐山其实没有什么利好支撑，核心原因就是从北京往外100到150公里整个区域全面限购，所以导致资金需求聚集到像唐山、蚌埠、宜昌这样的一二线热点城市的边缘区域，所以应该说后续三、四线就会受到这种溢出的投资需求的影响。”

　　“房地产市场已经不存在实际意义上的按照城市级别划分，更多是市场趋势是按照距离核心城市远近划分的城市圈。目前相对热度较高的区域其实依然主要是环北京、环上海、环深圳。”张大伟说。

　　易居中国企业集团CEO丁祖昱表示：“在一二线城市出台或升级了如限购、限贷、限售、限价等楼市调控措施后，中国楼市产生了城市转移效应，需求外溢使得三四线城市的房地产市场交易开始活跃起来。”

　　克而瑞研究中心数据显示，往年前4月，中国40个重点城市以外的城市商品房销量仅占全国总成交量的40%左右，历史较高点为50%。但从去年四季度开始，40个热点城市仅占中国楼市总成交量的25%左右。

　　嘉兴是个最典型的例子，其实4月以来，江苏启东，江苏苏州下辖的吴江市，浙江嘉兴、衢州等地都连续拍出高价地，启东较高地价跨过7000元/平方米“关口”，并出现80家房企争抢一块宅地的局面。

　　在业内人士看来，三四线楼市火爆，主要是源于相对宽松的购房环境，易居研究院智库中心研究总监严跃进就发现，目前包括湘潭、潍坊、大连、资阳等城市，去库存的态度还是很明确的，和主流调控不一样，部分城市在公积金贷款方面仍有较宽松的政策。

　　同时，经历过前两年热点城市房价的突飞猛进，人们对大城市房价抱有的一丝期待化为泡影，在深知大城市买房无望之后，部分购房者选择重返三四线老家置业。“如今，但凡有点实力的三四线城市都已经加入城市改造的队伍，而在城市拆迁建设中，人们以得到的拆迁款购房，一方面改善了居住条件，另一方面也消化一部分新房库存。”业内人士指出，三四线城市开启的旧城改造也是去库存一个不容忽视的驱动力。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，接下来，全国楼市板块和区域分化趋势会更加明显，弱二线和三四线城市在今年的下半年，或者是止跌反弹，或者是由小涨变为中涨。

　　土地供应上，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，早在两三年前，部分三四线城市已经开始着手暂停供地或放缓供地，如江西南昌去年商品房土地供应量下降两成，为近4年新低。在去库存的思路下，未来1-2年部分三四线城市的供求关系可能得到改善。

大型房企 “重返”三四线

　　三四线城市的走热，也直接影响了房企巨头们的战略。在三四线城市深耕多年的碧桂园，前4个月业绩突破2000亿元，在房企排行榜上名列前茅，很大程度上便是受惠于三四线城市项目的快销。

　　热衷于争“老大”的恒大也不甘示弱，今年2月，恒大的8个投资部曾在报纸刊登整版广告求购珠三角土地，目标城市包括广州、深圳之外的东莞、佛山、中山、珠海、惠州等地。

　　另外，碧桂园、华夏幸福、绿城等千亿房企也在通过产业地产、特色小镇等模式打入三四线城市甚至县乡区域;一直聚焦一二线核心城市的融创，也通过收购星耀五洲等动作，杀入环一线城市的市场。

　　房企巨头们的拿地策略，代表着其对后市的某种判断。2009年之后，恒大曾经以回归一二线作为转型的战略，最终实现了规模上的登顶;而融创之所以排名持续上升，也得益于其聚焦一二线的策略。此番这些房企都重返三四线，也从一个侧面反应了这部分市场的热度。

　　旭辉在其年报中也道出了他们的考虑：强三线城市依靠产业和人口导入的优势，加上受惠于与相邻大型城市融合的“都会化”趋势，在2017年的市场调整期是最值得关注的城市板块之一。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，除热点城市外，新城控股也在关注环大城市周边的中小城镇，“比如广州周边的东莞、惠州等地，北京周边包括固安、香河、永清，是未来市场的机会点”。

　　正如当代置业执行董事兼总裁张鹏所说：“一二线城市既限房价又限地价，利润是固定的，而通过国内发债与国外发债，开发商手头还有不少资金，没有地方投，利息支出、成本都在那摆着，肯定要向价值洼地的三四线城市流入一部分。”

　　中金公司的房地产行业研报则预测，三四线城市2017年上半年仍将表现强劲，销售均价有望同比增长5%-10%，销售面积同比增长10%-15%。

　　来自同策咨询一份长三角区域三四线城市的研究报告显示，未来3-5年，长三角区域部分三四线城市(含部分县级市)，可作为开发房企未来进入的备选城市。对于去化周期小于15个月或区域中心城市周边的三四线城市，可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献。

　　前述不愿透露姓名的房企负责人认为，房企内部划分的“一二线”与“三四线”往往与外界定义不同，会根据经济发展水平、人口流动趋势、楼市供需形势等因素将城市进行划分。在他看来，房企目前关注的“三四线城市”有两个特征，一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中;二是位于一线城市周边，受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。

来源：北京参考记者胡莲