2020市场预判丨深圳库存降至5年来新低,今年上涨压力有多大

搜狐焦点惠州 2020-01-10 08:26:23
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深圳2019年楼市在全国算一枝独秀,因为全国楼市基本都陷入了调整当中,不跌就不错了,深圳房价居然还是一片涨声。 乐有家数据统计,2019年深圳一手住宅成交37846套(不含深汕合作区),环比上涨29%。 深圳一手住宅成交走势 二手住宅成交77149套,环比上涨19%,月均成交超6400套

  深圳2019年楼市在全国算一枝独秀,因为全国楼市基本都陷入了调整当中,不跌就不错了,深圳房价居然还是一片涨声。

  乐有家数据统计,2019年深圳一手住宅成交37846套(不含深汕合作区),环比上涨29%。

  深圳一手住宅成交走势

二手住宅成交77149套,环比上涨19%,月均成交超6400套。深圳二手房住宅成交走势

  这个妖精的实体经济也没见有多好啊,GDP一路下滑到6点多,写字楼空置率居高不下,工厂空了一大片,何德何能?

  哦对了,今天深圳预告2019年GDP增长7%,这都要归功于大基建,1多个工地开挖是主力。当然房地产也能助一臂之力。

  其实1-10月深圳房价都比较稳定,主要是双十一豪宅税取消之后,房价一下就爆发了,出现了上涨20%的年底翘尾行情。

  而且这个上涨幅度也仅限于部分区域,比如南山和宝安的部分片区涨了20%,连石岩那边受光明利好,年底房价都从4万涨到5万了,而福田只涨了10%-20%左右,罗湖、龙岗、盐田、龙华的大部分区域基本上都没涨,所以分化很明显,2019并不是普涨。

  我觉得深圳的房价出现结构性上涨有这么几个原因:

  1、

  深圳已经成了吸收全国热钱的集中营,即使2015年那波本地需求掏空了很多,但因为落户门槛太低,这几年一直有源源不断的外来需求涌入,大量外地客户填补了本地需求的空白,所以深圳房价这几年就没怎么跌过。

  像北京上海因为落户门槛太高,光有房子没有户口也读不了好学校,很多人为了孩子读书,都会转移到深圳来,还有很多二三线城市的人为了下一代,也会考虑先到深圳占个坑。

  樱桃这几年接触了太多这样的外地粉丝,都是向我咨询落户深圳想买房的。

  2、都是粤港澳大湾区的龙头城市,为什么来深圳不去广州呢?因为深圳地方小,人口密集,住房长期供不应求,2019又有先行示范区的概念,所以大家觉得深圳房价长期还有上涨炒作的空间。

  深圳上涨都是先从南山宝中涨起,因为这里新房最短缺,主要靠存量房交易,二手房不涨才怪!

  那罗湖、福田新房也不多,为什么就不如南山宝中涨的多呢?

  因为不管是大量的外来需求也好,还是深圳本地需求,买房都是首先想着买哪里升值潜力最大,资产增值最快,哪怕是自住,也带着投资性质,买房都不单纯。所以像光明这种规划前景可期的地方也非常火爆,而罗湖这种老城区因为太过成熟没有什么概念就涨不动了。

  3、实体经济确实不好,所以民间投资非常不景气,开公司的每年能维持原有规模不裁员不倒闭就不错了,赚到钱了都不敢轻易去扩大再投资了。钱干嘛呢?买房!

  从2016年到现在,又过去了三四年,很多人手里又积累了几百万储蓄款,市场又慢慢累积大量的资金和需求等待释放,而价格倒挂的好楼盘本身少之又少,所以只要稍微有点倒挂,马上就被一抢而空。我估计2020华润城四期入市,可能有上万人去打新。

  4、市场的资金面还是比较宽松,深圳是一个给点杠杆就灿烂的地方,虽然限贷没有放松,但因为货币处于一个降准降息的周期中,经营性贷款格外松弛,利率又很低,所以很多人会把红本先赎出来,注册一个皮包公司,又去银行做经营性抵押贷款,本身现在银行就支持小微企业贷款,审批太容易了,钱流向楼市不可避免。

其实我分析了这么多原因,如果归结起来,也只有两点,一个是供不应求,另一个是信贷环境偏宽松,钱变相进了楼市。

  2020年,深圳的新房供给量还是会非常紧张,而信贷环境也会偏宽松,现在银行贷款利率,四大行首套都是4.8%,一个星期就能审批下来。

  2019双十一之后,二手房东涨价太快,很多购房者转向新房市场,所以新房去化速度太快了。现在南山、宝安、福田、光明,龙华民治红山这一带、坂田布龙路以南的这些片区,给人的感觉就是根本找不到几个新盘,市场出现了房荒的局面。

  2019年底,深圳的新房库存面积281.51万㎡,环比下跌18.75%,也是近5年来最低值。

  虽然2019年深圳卖了12块地,但主要是6月份和11月份卖的,最快也要到2020年下半年才能陆续上市。

  二手房的挂牌量同样在急剧下滑。

  去年7月9日市场平稳之时,米宅记录过一个数据,深圳链家的二手房挂盘量为46646套。而1月7日,缩水到37208套,半年时间,二手房挂牌量减少了将近1万套。大家要知道,武汉、天津、成都、重庆、杭州这些城市的二手房挂牌量可是在不断上涨,突破了10万套以上。

  虽然2019年12月下半月以来,市场因为涨价太快,导致购房者开始观望起来,成交又有点变淡了,但我估计这也只是短暂的歇息。毕竟房荒的局面没有改变。

  所以刚需们可以趁着春节前后稍微变淡后的行情赶快入市。因为深圳2020年的市场一定不会差,政策面比较宽松,首先豪宅税取消了就不会再加回去,其次,政策调控也不会再有多严格,因为经济不好,政府需要回暖的楼市行情,只是控制好房价的涨幅,在5%以内就好。

  我这几天还突然发现一个问题,贝壳深圳平台的二手房历史成交数据查不到了,链家内部的人告诉我,深圳住建局说深圳二手房房价以后每年涨幅不能超过5%以后,公司领导就发通知下架了这个功能,就是怕房价上涨压力太大,因为媒体老喜欢拿贝壳的历史成交数据来对比房价变化。

  但其他城市的都还可以查到,就深圳查不到,大家懂了吧。

  要控制房价5%的目标怎么实现呢?统计数据最容易实现了,而具体个盘,以后你们想知道涨了多少,目前还可以看其他平台,比如乐有家,中原,但没准哪天突然也看不到了,一声令下,全部关闭。

  我估计现在还没有上涨的地方,2020年之后可能都会轮动上涨,至于涨幅,就取决于这个片区的新房供给量多少了,像龙岗新房多可能会涨幅少点,盐田太远也会少。因为过去两年,深圳其实是轮动上涨的,先是2018年的深圳湾涨,豪宅上涨30%,当时宝中按兵不动,然后2019年底宝中突然飞了20%以上,均价一下到了10万一平,宝中涨的时候深圳湾就涨不动了,现在宝中估值也有点高了,接下来我估计也要歇息一段时间。

  2020比如龙华坂田这种三年没怎么涨的片区,又有地铁新线路开通利好的地方,我估计也会补涨,当然学位房从来就没有停止过上涨,最近罗湖成交价格也开始在启动了,那可是三年装死的区啊。

  毕竟市场房子太少了,只要有洼地都会慢慢去填平的。

  所以刚需赶快抓紧上车吧!别再犹豫不决了!晚一步上车,又得多增首付和月供呢!

 来源:樱桃大房子

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