江北新盘捅破价格天花板,谁是悦榕湾!?

江北一个叫悦榕湾的新项目，刚完成价格备案，就在惠州朋友圈刷了屏——根据房管局查阅的价格信息，悦榕湾均价23961元/㎡，较高价29853元/㎡，让这个限价时代的惠州楼市，全体看醉啦！

朋友圈排名前列时间不淡定的，是中介朋友们

还有圈内朋友说，这个市场，特别不可能有这么高的备案价。一定是中介P图，为房价推波助澜。

那么谁是悦榕湾？真卖这么高价吗？又凭什么敢如此大幅度捅破惠州价格天花板？内参君进行了调查。

项目楼面地价都至少要10000/㎡

首先，内参编辑了解到了悦榕湾位于江北滨江带。具体位置，就是目前惠州广电大厦（海飞丝大楼）旁。如果您还不清楚，内参编辑说一个地方，你就知道了——合生帝景湾。悦榕湾，就位于合生帝景湾、金泓菊花头地块滨江延长线上——正处于惠州城市中轴线中心点。

说到23961元/㎡的备案均价。这里内参君了解到，上述图片，确实是真实的网签备案价，并非中介P图。而之所以能备下这样高的价格，除了悦榕湾项目是公寓性质，不在限价政策约束范围内，还在于，项目本身的几大特点。

悦榕湾的排名前列个特点也是底气，就是它的资源和位置。

众所周知，江北沿江带南向看江，合生帝景湾沿线一带，又是江景最开阔的一处。景观的稀缺性，几乎东江沿岸仅此一处。

更直观去理解这个23961元/㎡的均价，就是看地块价值。10年来一直备受关注、炙手可热的金泓菊花头地块，去年被宝能、中洲、中信城开等大鳄拼抢。业内估算，参照碧桂园此前在江北外围拿地楼面地价都到了8000一平方，这一位置的楼面地价，现在市场价至少要到10000/㎡。如果10000悦榕湾老板肯卖地，都会抢破头。

也就是说，这20000多的价格里，有一半是土地价值。

周边顶豪物业二手房价已破20000

仔细研究这23961元/㎡的备案均价，便不觉离谱。一是因为地价成本明眼人一看就知道几乎是惠州较高。二是参照周边二手住宅价格，江北滨江带豪宅产品今年二手房均价早就破了20000/平米。

受惠州在粤港澳大湾区区位价值提升带动，CBD滨江豪宅区大热。在一手住宅限价、江北滨江带今年长期没货的市场中，合生帝景湾等二手住宅物业流通价格已破20000/㎡。

对比楼龄和设计都有10年之久的合生帝景湾等现有豪宅，悦榕湾作为硬件和规划上有更高水准的豪宅新贵，有着既定的市场价值，价格相对更高一些，不稀奇。

带豪装发售，开发商为装修界巨头

考虑到地价成本、周边二手豪宅的价格，当内参君看那张价格备案表时，惊诧的感觉稍微平复了一点。

有业内人士却评价说：没什么不可思议的，人家的装修，可能你连品牌都没听过！

据业内人士透露，悦榕湾开发商为惠州装修界巨头美高集团，成功运营目前惠州较大家居建材龙头企业----万饰城。

悦榕湾项目23961元/㎡的均价，有相当一部分原因，是美高老板想在这个项目实现他多年“做一次优质豪装”的心愿。

项目产品本就不多，约300多套房，全部精装修发售。而装修标准，是老板集几十年装修行业专业积累并跑了新加坡、德国参照了国际先进豪装制定的。

因没有看到悦榕湾具体装成啥样，内参君只能将信将疑。不懂装修，只能粗略记住这位业内人士说的几个细节。什么浴室花洒是德国百年老品牌汉斯格雅啊、门锁是全球最古老品牌耶鲁门锁、工业设计界“奥斯卡”奖德国红点奖科凡衣柜……反正都是高大上、行业金字招牌的东西。

一番调查之后，再评价惠州江北新项目悦榕湾的备案价，似乎客观了许多。对这个项目，也有了更多的好奇和期待。希望项目10月开放营销中心后，展示出来的产品价值，和这样的定价相匹配，甚至价值高于售价。因为未来，起码这样的地段，全城都再难找到。好的产品，可以更大限度发挥稀缺土地的功能。

另外，业内人士也分析，悦榕湾产品量不大，23961元/㎡均价，更不是针对普通大众个人居住市场。目前，江北CBD金融企业高管及深惠两地收集贵重资产的资产配置专家，都在关注。

（ 从备案开始，掀起巨大波澜和关注度的悦榕湾，目前还没有展露真面目。项目营销中心预计10月中旬开放。目前，搜集到一个项目的航拍全景，点击阅读原文看真容。）