开发商可不可以变更小区规划?

案例

近期河源市区内某楼盘开盘，

一期销售完毕，

业主与开发商签订购房合同后，

双方之间产生矛盾，

原因在于开发商拟变更后续开发的二期规划，

业主得知后提出投诉与抗议。

具体情况暂不清楚。

住在小区的你，

是不是也有过这样的担心，

某一天，

突然在绿化的空地上，

高楼大厦拔地而起。

本期《法治声音——苗苗说法》

就来说说这其中的法律问题。

开发商与业主签订了购房合同后，是否可以更改小区规划呢？

变更小区规划这个说法比较宽泛，这里要具体到开发商作出怎样的变更。

小区规划变更具体涉及哪些变更呢？

开发商对小区规划的变更主要包括以下几个方面：商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施的变更。

开发商是对销售出去的房屋户型规划进行了调整，是否属于规划变更？

房屋户型的变更不属于规划变更，而是设计变更。这里我们要区分两个概念，规划变更和设计变更。

规划

变更

是指规划用途、面积等的变更，

设计

变更

是指商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更，像在北方可能还涉及供热、采暖方式的设计变更。

目前我们在购买商品房的时候，所签署的《商品房买卖合同》是国家的示范文本，在签署买卖合同时，房屋的户型图是作为我们所签署的合同附件，在签订商品房买卖合同后，开发商不得擅自变更房屋的户型，如擅自变更同样也要承担相应的违约责任。

开发商对小区整体容积率、建筑密度、绿地率等小区配套设施进行规划调整，法律是如何规定的？

《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

按这些更改标准，开发商不可擅自更改规划，但也并非完全禁止进行规划调整，规划调整首先需要经过规划部门批准，

经规划部门批准的规划变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应该在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 同时，也赋予了买受人当出现上述情形时救济的权利。

是否可以这样理解：因为房地产开发周期较长，期间可能出现各种原因或客观条件导致原规划方案不可进行或不利于开发，故法律并未完全禁止开发商对规划进行调整，但此类调整是需要经过房屋规划建设相关部门的批准方可进行。

一般情况下，土地在出让时已经确定了该地块的规划设计条件，用地的容积率、绿地率、建筑密度、公共配套等经济技术指标已经确定了，作为开发企业只能在限定的条件内进行规划设计，不得突破已经确定的规划设计条件。

如果已经批准的规划方案，需要进行内部调整及优化的，也就是说再不改变原已经确定的土地出让时附带的规划设计条件的情况下进行调整的，则经设计单位同意后向主管部门进行审批，由主管部门依照程序进行审批。

调整容积率需要经过哪些申请、审批呢？

容积率也是比较受关注的一个技术指标。一般情况下项目用地的容积率确定以后是很难调整的。若想对容积率进行调整，需要依据《建设用地容积率管理办法》的规定，符合下列情形，方可进行调整：

1、因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

2、因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

3、国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；

4、法律、法规规定的其他条件。

确定符合容积率可调整情形之后，仍需要经过一系列的申请、审批。

进行规划调整一系列的程序，手续均是慎重而繁琐的，光是对容积率进行调整，程序也得分情况而言。

《城乡规划法》第四十三条也规定了：建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。

建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

开发商是否需要经过已售出房屋业主的同意，才可对小区规划进行调整？

从规划调整的申请、审批，相关的法律规定来说，开发商取得业主同意并非是必要的申请规划调整的法定条件，规划部门依据法律规定对开发商的变更申请进行审批。审批通过后，如出现前面我们所说的，规划的变更导致了房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，或出现了其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买受人可以依法追究开发商的违约责任，甚至是解除买卖合同。

苗苗律师对开发商调整小区规划的一个评析

首先必须明确，开发商是不可以擅自变更小区规划的，否则不仅违反法律规定，给业主造成影响的，更应承担违约赔偿责任。其次，房地产开发，尤其是占地面积较广的大项目的开发是一个漫长的过程，变数可能较多，如果遇上开发商调整规划，首先要看是开发商是如何调整，对哪些项目进行调整，调整后对小区居民生活造成哪些影响，如结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化等，如造成了实质影响，可向开发商要求退房，并要求其承担违约责任，如未造成影响的，系符合法律规定的。

这里也给大家分享一个判例：

案例分享

惠州市惠阳区人民法院审理的一宗商品房买卖合同纠纷，原告诉称，被被告宣传的涉案小区“美好前景”诱惑，尤其被宣传单上所谓“赠送面积”吸引，与被告即开发商签订了《广东省商品房买卖合同》，购买其开发的房产。开发商与原告签订合同之后，未经过已购房业主同意，于2011年8月期间，擅自办理小区规划、设计变更，原告请求：解除商品房买卖合同》，开发商承担违约责任。

法院经审理后，判决如下：即被告在变更规划前，已向行政规划部门申请，经过公示后得到批准，履行了严格的审批手续，并不存在原告所称的“擅自变更规划”之情形，根据惠阳区住建局出具的《评审意见》，被告进行项目调整后，计容积率建筑面积及停车位按原审批技术指标保持不变。另外，在惠州市惠阳区住建局给法院出具的复函中，也明确了涉案项目的调整对住户在涉案楼盘中的生活未产生影响。可见，项目的调整没有影响到原告所购房屋的质量以及使用功能，也没有证据显示原告在小区的居住权益受到了损害，因此，被告的变更调整行为，不属于违约行为。

这是发生在惠州的真实案例。

我认为开发商进行规划变更要理性看待，因为规划的变更可能不会使房屋的结构、容积率、绿地率及业主居住生活产生实质的影响，甚至是调整后的规划方案更优化更合理，也有可能变更后的规划增加了容积率、建筑密度，减少了绿地率，出现这种情形，也可依法维权。那么大家需了解规划变更的具体情况，积极沟通，理性判断。