惠州楼市十年演变!10年前均价3000元/㎡

10万元能买怎样的房子？十年前和十年后看这个问题，答案或许截然不同，十年前10万元可以自由选择各片区的房子，但在今天，甚至不够缴一套小户型的首付，十年让惠州房价变了样，也提高了刚需的购房门槛。

人生没有多少个十年，但十年对于一座城市来说似乎只是弹指之间，十年间惠州发生了翻天覆地的变化，2006年惠州GDP仅有934.96亿元，而2016年已达到3412.17亿元。

十年的时间让惠州新楼盘呈井喷式爆发，隆生、德威、方直等本土房企迅速成长壮大，碧桂园、新力、恒大等外来开发商也陆续抢滩惠州。惠州用十年的时间完成了华丽的蜕变，无论是居住环境，还是交通配套方面，惠州都在一步步朝我们理想的状态前进，让我们追随时间的脚步，来看看这十年间惠州楼市的变化。

从2006年下半年开始，房地产商便开始发力，房价直线上升。2007年上半年受深圳客的影响，房价继续走高，全年惠城区商品房预售均价为4732元/㎡，比去年的2943元/㎡增长了70%。同时房地产开发投资强势崛起，投资速度明显加快，2007年惠州市房地产开发投资额达到137.3亿元，同比增长102.2%，其中惠城区投资额72.12亿元，占全市比重61.2%，开发密度极高。

2007年下半年是惠州楼市的集中推盘期，但受“9.27房贷新政”影响，交易量从七月份较高峰的2498套滑落到11月份的495套，商品房价格涨幅明显回落，2007年12月，惠城区待售住宅套数从6月份的588套猛增到8154套，可售面积达113万平米，供需开始出现失衡。

2007年底到2008年，地产泡沫加剧，调控收紧。2008年上半年住宅成交大幅下跌，月度均价较低跌至3631元/㎡，较2007年较高点下跌了42%，全年成交住宅7096套，同期减少53.62%。轰动全国的金融危机也给惠州土地市场带来了一定的影响，土地招拍挂大幅下降，土地供应相对减少。

2008年每月新增供应商品住房套数

深圳客的撤退和金融危机的影响，惠州住宅成交量锐减，但由于2007年市场的火热，土地和新房供应量剧增，给楼市带来了巨大的库存压力。2008年底惠城区存量达24314套，供需矛盾更加突出，金融机构存款准备金率经历了先上调又下调的过程，侧面反映出货币政策向适度宽松转变。

2009年开始，市场开始回暖，上半年交易量明显上升，荷兰水乡四期、帝景湾三期、万科金域华庭等本地人熟悉的楼盘都在本年入市。2009年上半年，惠州市商品房销售面积270.68万平方米，同比增加1.95倍，“全国文明城市”等利好消息也让这一年的房价不断攀升。

2010年，在国内一二线城市房价狂飙的背景下，“史上最严厉”的宏观调控“国十条”出台，限制异地购房、二套房贷标准提高等门槛让楼市出现降温。但国十条对惠州影响并不大，外来开发商抓住机会抢占市场份额，部分小型本土开发商因资金不够雄厚而被挤出市场。

2011年是“十二五”规划的排名前列年，惠州楼市不温不火，成交量和均价有小幅上涨。2012年调控延续，全年成交均价5763元/㎡，同比上升5.2%，新房巨大的库存压力也影响了二手房市场，成交量大幅度下滑。

2013年上半年，“国五条”出台，对广州、深圳实施限购、限价的“双限”政策，但并没有对惠州实施限购政策，并且依然允许购房入户，这给惠州带来了新的机遇，上半年惠州住宅成交共计37067套，同比2012年上半年上涨68.9%，惠城区房价开始突破七字头。

这两年惠州楼市依旧没有大起伏，政策逐步宽松，2014年惠州全市销售面积924.42万平米，同比下降19.58%，整体市场销售均价突破6000元/㎡ ，同比上涨3.60%，但本年惠州商品房库存量130819套，各区均处在高库存，长去化周期状态，各大楼盘都采取降价和促销的手段，并举办各种活动，以吸引客流量，但整体市场处于观望状态，购买热情不高。

隆生大桥开工建设，莞惠城轨通车在即，各种利好政策让惠州关注度不断提升，2015年惠城住宅成交30083套，同比去年上涨26.93%，成交均价为6323元/㎡，市场呈现回暖之势，不限购仍是惠州吸引外地客的一大亮点。

步入下半年，房价开始出现飙升的前兆，方直君御、方直东岸、美丽洲等开盘都出现了难得一见的火爆现场。从5月开始惠州连续9个月销售量突破100万平方米，临深片区更是迎来了爆发性增长，惠湾区新建商品房交易61297套，拉升了惠州整体商品房销售量。

2016年是惠州房地产历史上极其辉煌的一年，惠州全市交易新建住宅155896套，成交面积达1590万平方米，总成交金额则达到1453.6亿元，环比翻番。惠州首次出现了销售超百亿元的巨无霸房企，也出现了单盘销售超100亿元的奇迹。

2016年惠州房价走图势

2016年开年，惠城多个楼盘大幅上涨，中信凯旋城和中洲天御涨幅800元/㎡，均价突破六千每平，江北上城style均价从7500元/㎡涨至8200元/㎡，海伦湾从6200元/㎡涨至6900元/㎡，江湾一品更是从去年6500元/㎡的均价猛涨一千元，均价7500元/㎡。

深圳客的涌入让2016年的大亚湾发生了翻天覆地的变化，受万达广场落户大亚湾等利好消息的影响，多盘项目均价轻易破万，庞源御蓝湾均价由原来的9500元/㎡涨至12000-13000元/㎡，涨幅较高3500元/㎡，锦绣壹号、缤纷TOWN5栋精装公寓均价由原来的10000元/㎡涨至13000元/㎡，猛涨3000元/㎡。

2016年的惠州涌现了许多深圳客，营销中心门前的粤B车牌不断增多，多个楼盘都表示深圳客占比远超本地客户，本地刚需购房压力上升。

2017年延续了去年的火爆，房价虽然没有继续上升，但也并没有下跌的趋势，万元楼盘已司空见惯。从年初开始，多个城市陆续出台调控政策，广州、东莞、佛山、中山，限购或限卖的政策让楼市的火热略有缓解，但惠州依旧成为限购政策以外的城市，后来出台了408政策，对惠州市场有一定的影响，但外地客购买力依旧强盛。

2017上半年惠州成交新房套数是深莞总和的两倍

今年上半年惠州一手住宅的成交量为61206套，成交面积650.77万平方米，与2016年上半年同期相比，分别下跌约26%、23%，并且随着下半年货量的不断增加，开发商推货节奏加快，市场的火热也有所缓解。