杀死刚需?惠州要进入全款买房时代!

在惠州，一个由买房付款方式产生的鄙视链，正在深刻影响这个城市。

“楼市太火爆，开发商自信心严重爆棚，有些楼盘已经要求客户首付4成，还有个别楼盘要求客户必须一次性交清全部房款。”

行业人士的一番话，让内参君不得不对今年惠州的新房成交量抱以极大想象。

事实上，乐有家数据显示，今年1-10月，惠州新房的成交量已经达到了90196套的高峰。

炒卖房号、加价买房……购房者大军加持下，两年前深圳楼市上演的各种戏码，正在惠州楼市重演。

惠 州 楼 市 怪 象

开发商、业主、地主集体“鸡血”

这是一场惠州楼市的自我狂欢？还是真的鸡血满满？

对于曾经历深圳楼市2015年最疯狂时期的人来说，眼前二线城市惠州的楼市怪相似乎不可想象。

可事实就是如此。

无论是水口某新房开盘宣称有2000人前来抢房，还是红花湖某新房已经蓄客1000多批，都有业主四处打听留房号的消息，多收几万好处费都在所不惜，甚至都拜托到内参君这里来了。

而开发商要求全款依然有人买单，这就让更加难以接受了。

（来源网友，据悉为新力城抢房现场）

全款买房，不是个例

正如网上段子：全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的请把小黄车骑走。

业主一房难求的当下，开发商们给业主们分级的方式倒是越来越高级了。内参君大胆直言，惠州楼市正在产生因为垄断而出现价格歧视。

在惠州市人民政府网络问政平台上，市民指出位于金山湖的奥园誉山湖，基本能买到的就是全款客户。

内参君十月份曾暗访奥园誉山湖，销售员就敢直言，对外全款优先，内部员工也需要6成首付。

南国园·清水湾也是如此，虽并非江北核心区，但同样有刚需购房者表示两次去到开盘现场，都未能抢到房，打听之下才知道是全款客户已经优先抢到房源。

在惠州某楼市交流群，网友称现在惠州市场上，购房在全款的前提下，仍然秒光。

对于惠州楼市的持续繁荣，那些“地主佬”们也信心十足。

内参君收到消息，半个月前，水口东江高新区内某三旧改造厂房项目，业主方本欲作价3个亿出售。不过眼看惠州楼市一片大好，提价至4个亿。

有房企投资人士测算后发现，如果收下该地块，将来起码要卖到1.5万/㎡才能盈利！

“周边楼盘现在才卖9000元/㎡左右，这是对惠州楼市何等的信心，才会让人大胆买下该地块。”该人士直言。

谁在为惠州“买单”？

楼市盛宴的背后，究竟是谁在为惠州“买单”？

内参君发现，正是从全国蜂拥而来的购房者，为这个城市楼市的持续炒作，提供了最丰厚的资金来源。

在金山湖某楼盘的客户名单中，就不乏来自安徽、重庆、河北、江苏、四川、湖北等地的购房者。楼盘销售人员透露，很多客户并不是想象中的本地客，也不是深圳客。

一份数据显示，从8月份开始，通过乐有家成交的惠州购房客户中，约60%来自深圳，同时持续有30%左右是来自深惠外的其他城市。

持币待购者新的目标

对于这些来自全国各地的购房者，内参君曾有过了解。

上一波楼市热潮中，南京、合肥、武汉、成都等城市已经进入了房价高位。经历了资产价值爆发带来的好处，持币待购者又在寻找新的目标。

而深圳，就是一个不错的选择。一个是一线城市中最松的入户政策（本科毕业随便入），一个是粤港澳大湾区对深圳定位的看好。国内知名投资客欧神，早已号召旗下粉丝加快进入深圳，预测明年2月份将会迎来排名前列波房价高潮。

然而，目前已经处于高位的深圳房价，对于更多想买房的全国购房者来说，入城门槛似乎变得有点高。而同样位于深圳都市圈范围内的东莞、惠州、中山，也似乎是不错的选择和方向。

不过，同样做为环深圳区域的城市，东莞、中山的限购令，似乎给这两座城市楼市的活跃带上了一层枷锁。

反观惠州，限购政策欲出未出，一再刺激购房者加快建仓的步伐。

“惠州放宽人才入户的条件，也更刺激投资者对未来的判断。”有行业人士分析，深圳楼市的火爆，很大一部分原因是一线城市中对人才落户最松的条件，而惠州正在复制这样的情况。

据了解，惠州目前实行的人才落户政策，是惠州史上门槛较低，也是粤港澳大湾区所有城市中较低的：年龄不超过45周岁的专科生，可以直接入户惠州。

“每个人都想低点建仓，高点抛出。”这是非理性楼市下，房产投资者们最想达到的效果，不幸的是，如同股市投资，想找到那个较佳的点，还需要一点点运气。

目睹了惠州楼市的疯狂，某深圳投资客坦言，这一波市场完全是建立在“去库存”+“去杠杆”之上的。

“如今库存去的差不多了，开发商全款卖房的方式又没有触及杠杆红线，接下来就要看存量房市场的表现了。”

然而内参君担忧的是，这些优先全款买房的项目，多为刚需盘。并不具备高支付能力的惠州普通刚需，该如何买房？

（最后，内参君做个小调查）