购房指南:合伙买房那些事您知道吗?

买房是一件大事，可首付这道门槛，就把不少人挡在了门外边。而朋友、恋人一起合伙买房，既能减轻经济压力，又可以有自己的小窝，免去了自己租房的烦恼；再者，房屋具有保值的特点，即是自住，也是一种行为。然而，合伙买房，很多时候并不像想象的那么美好。在实际中，往往会因为各自的利益而产生纠纷。下面就一起来看看吧！

 简单的说，就是签订共同出资协议并进行公证。对于合伙共同买房，包括几人共同出资全款买房的，或一人单独出首付、两人共同还贷，或两人共同出资首付并共同还贷等多种情况，建议出资人签署书面的《共同出资协议》，详细约定各自的出资额、房产所占份额、贷款的归还、房产的使用受益权、何种情况下可以处置，以及如何处置等问题。确定好协议内容后，需要去公证处办理相关手续，以发生法律效力。在签署书面《共同出资协议》后到房地产管理部门办理产权登记，将产权登记按份共有，并在房产证上明确各自所占有的产权份额，保存好买房和贷款时的合同文本、付款证明、还贷证明等，留下票据凭证，以证明自己拥有该房屋的部分产权。

具体约定事项，参考如下：

1、 约定出资比例

①甲乙双方共同，购买一套位于……处的房产，房产总价款X万元人民币，甲方出资X元人民币，占x%；乙方出资X元人民币，占x%。

②购房首付款X万元(包括定金)，由甲方付x%、乙方付x%，并以现金支付；主贷人为乙方先生；按揭贷款的期限为x年；由甲乙双方每月向贷款银行偿还贷款本息，甲方承担x%、乙方承担x%。

2、 产权比例

甲方享有共同所购物业x%的产权，乙方享有共同所购物业x%的产权。

3、房产证/不动产证署名、办理、保管

房产证上有你的名字，再买房就算二套房了，很多人考虑到二套房限贷或者限购等问题，不愿意写上自己的名字。这时候，写谁的名字，房产证由谁保管，就一定要协商好。房产证上要备注各自拥有的房屋产权的比例，以避免纠纷。

4、装修费用

物业装饰装修由谁负责办理，所需费用甲方承担x%，乙方承担x%。

5、物业税费承担

购房及按揭贷款、产权登记所支出的公正费、保险费、房产交易税费、产权登记税费、律师费、维修基金、物业管理费、水电煤有线电视开通或入户费、中介费(委托中介出租物业)、房屋租金税费等相关费用由甲方承担x%，乙方承担x%，并以现金支付。

6、获利分配

物业管理、出租及所获利益的分配比例，具体是怎样？房产的管护、维护、出租、收取房屋租金等物业管理事务，由谁负责？

7、物业出售

如甲乙双方共同决定出售所购房产，应依法进行并办理相关手续，盈利或亏损均由甲乙双方按照比例享有或承担。在同等条件(市场价或评估价)下，甲乙双方任何一方均有优先购买权；若通知后30日内不予书面答复则视为同意出售房产；如果不同意出售房产又不愿意购买或30日内不以实际行动履行购买承诺的，视为同意出售房产，并应给预积极。

房屋要出售，需要征得共有人的同意才行。卖房的时候，这一点容易产生纠纷，是房屋共有人人数比较多的情况下，一部分人同意出售，一部分不同意出售，意见难以达成一致，这个时候，就需要提前约定好，以避免日后的纠纷。

合伙买房时要注意哪些？

一、弄清共同共有和按份共有的区别

共有产权在进行产权登记时有两种方式：一种为共同共有，一种为按份共有。不同的登记产生的法律后果不同，分割方式也不一样。

简单地说，共同共有是不分份额大小的共有，分割时原则上是均分，同时考虑到出资等因素。按份共有原则上按照出资比例来分割，除非双方约定不按出资比例分割。

所以，如双方出资不同，就应当登记为按份共有，并且将各自所占份额写清楚。

二、签订书面协议

光在产权登记上注明还不够，较好还能签订一份书面的协议：写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、按什么方式分割，相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享等等，将责权利约定明晰。万一双方

产生纠纷，这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。

三、银行借款详细约定

实务中，对以一方名义向银行借款并按月偿还的性质如何认定，法院有不同的理解。有的法院认为一方向银行的借款也属于该方出资，是通过融资方式的出资；有的法院则认为，只有实际拿出来的首付和每月已归还的利息和本金才算是出资。笔者另一个案件中，法院将投资总额计算为双方首付与已还银行的本金及利息之和，而不将投资总额理解为房价款的简单相加。

因此，如以一方名义向银行借款并独自归还，应当在书面协议中写清楚银行借款是否算一方出资以及将来的分割方式。如以一方名义向银行借款而由双方共同偿还，应当详细约定款项进出的账户，每月还款也应当通过银行转账。有的案件中一方把现金交付给借款的一方来还贷，这在产生纠纷后就难以举证自己的出资款项了。要在共同投资中避免这样的风险。

合伙买房的风险有哪些？

风险一：房屋使用意见不一

如果合伙购房的房子，日后共同来使用，怎么分？一套房子， 有位置、采光都好的，有差强人意的，大概都想把好的留给自己使用，同时双方又拥有均等的分配权力，这时候就容易产生矛盾。

风险二：合作意见不统一

该房子如果日后用来出租，出租给谁？租金多少？另一方如果不同意出租，又该如何是好？这些风险，都需要提前考虑清楚，建议合伙人之间较好能事先拟定一份协议。

风险三：合伙投资失败如何止损

有的合伙人合伙买房的初衷就是看好市场 ，准备房价涨了，有了收益，再转手卖掉。但是如果房价降了，合伙人彼此该怎么止损、如何分担也要考虑好。

如何降低风险呢？

1.合伙买房写明“按份共有”的份额

合伙买房，一定要明确责、钱、权、利、房的归属，才能达到利益共存的基础。

合伙买房的所有出资人都可以共同在产权证上登记，一套房产要登记多个产权人时，有“共同共有”和“按份共有”两种方式。

如果是亲友间合伙买房，一般采用后者。为避免日后纠纷，较好能签订一份书面协议，写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、如何分割等，相关税费、租金收益、物业管理费等如何承担，中途撤资等细节也要约定。

2.明确贷款权利和义务

现在，银行为个人办理购房贷款按揭时审批格外严格。合伙贷款买房，一方有不良记录（如刷爆信用卡，无力偿还）的情况下是不允许办理贷款的。

建议贷款买房时，双方应该签署一个协议，明确双方的贷款权利与义务，一旦一方不能还贷或负担不起，另外一方仍需要对银行承担，如果日后出现问题的话（如情侣贷款后却分手），那么贷款的这一方就得独自承担这笔庞大的“外债”。

3.注意考虑“隐形共有权人”

前面提到了一套房产可以登记多个产权人，但如果其中一人已婚，那这人的伴侣作为“隐形共有权人”也对所买房享有权利。所以，贷款买房的相关环节，需这位“隐形共有权人”到场。

另外，再次提醒大家，一起贷款风险还是比较高。

银行面对共同合伙人的态度？

首先，银行对这类贷款已采取非常谨慎的态度。

在银行住房贷款合同中，两人或多人合伙买房，只能把一个人作为“主贷款人”，其他都是“共同贷款人”。确定主贷款人时，一般选择有贷款资格、还款能力强的。

贷款过程中，主贷人与银行发生借贷关系；其他共有人均要在同一套个人抵押合同上签字（有配偶的一方，其配偶也要到场签字），表示同意将所购的共有房产抵押给银行。

不过，这样并不能够规避风险。一旦共有人之间发生纠纷，主贷款人要承担其他共有人不按约定还款的风险。也有一些银行在个人抵押借款合同外，与所有共有人签订多方协议。多方协议明确了所有共有人之间的权利和义务，当借款人不能按时还房贷时，银行可以向其他共有人催收贷款。