最强总结!实踩惠州90%海景房,旺季租到2万/晚真能躺赚?

原标题：最强总结！实踩惠州滨海线90%海景房，旺季租到2万/晚真能躺赚吗？

每年从五一开始，深圳和惠州的海滩边就如同煮饺子一般挤满了人，一直到十一过后，人群才渐渐消散。这些“饺子”里，大部分是从深圳过去的，还有一部分暑期从全国各地过来的度假人群。

五一节假日里，楼校长的粉丝吐槽了两件事：

1、她五一期间和家人在惠州巽寮湾的海边住了一晚，订住宿的时候她发现，不管是酒店还是公寓民宿，价格都飙涨到平日价的3倍左右。今年3月，她去住的华润小径湾的一个民宿套间，周末价格680元/晚，而五一价格变成了1880元/晚。

2、酒店定好后才发现，惠州曾在3月下旬发布过一则外地车牌节假日限行的公告，包含巽寮湾在内的区域，外地牌根据单双号限行，比如车牌尾号双数的只能选择时间为偶数那天进入限号区域。她定的5.1当天的酒店，但自己的车的车牌号尾数是双号，只得打电话给酒店加价改到了5月2日。即便是这样，她还是经历了早上9点半出发，中午一点半才到十里银滩吃了个午饭，又龟行2小时至巽寮湾酒店的抓狂经历（与十里银滩距离16公里）。

惠东海景房市场淡旺季价格抽样数据

惠州的海景房市场已经如此火爆了吗？楼校长相信，每到小长假前，就会有不少人在中介朋友圈里，被“专业酒店管理方帮你打理”、“出租回报率高”、“每年**天免费居住权”等字眼戳中小心脏，燃起了去海边买套房子作为度假物业的冲动。

别急，针对你的冲动，楼校长一行兵分两路，实地考察惠州霞涌、巽寮湾、双月湾等三大度假物业集中地，十余个项目，为你解答以下几个关键问题：

1、房价从7000元/平到3万/平，你需要掌握的定价秘密。

2、旺季租金高达2万/晚还一房难求，买海景房出租真的能躺着赚钱吗？

3、惠州滨海度假地产发展10年，排名前列个吃螃蟹的人跑赢大市了吗？

1

从房价7000元/平-3万/平，

你需要掌握的定价秘密

惠东的海景资源，从东到西，沙滩海岸线蜿蜒达171.8公里，全国少有。其滨海度假市场，从2006年左右巽寮湾金银滩、金海湾等度假酒店开发至今，已经发展了十三四年，早已从巽寮湾扩展到了霞涌、亚婆角、双月湾、巽寮湾等四个大区域。

惠东海滨海海景区域及海景房分布

大多数深圳人耳熟能详的楼盘，如华润小径湾、万科双月湾、十里银滩均沿海岸线分布；大大小小的楼盘共计十余个，总体量超过1500万平。其中，金融街巽寮湾为最早开发的大型旅游地产项目，启动于2005年。十里银滩从2009年开发（2011年开卖）至今正好十年，要完成其500万㎡建面的开发，预计还要近十年时间。

因海景资源千差万别（离海滩的距离、内海还是外海、沙滩的优质程度、海景视野等因素），以及由海景资源间接影响的发展成熟程度及生活娱乐配套的完善度，造就了一套海景房独有的定价体系。有去年10月以特价房名义推出7000元/平的某项目，也有前年售价3万/平的华润小径湾精装复式一线海景房（现已售罄）。

其中，华润小径湾、碧桂园十里银滩所在的霞涌区域属于内湾的海景资源，近海有沙滩，且周边有山体遮挡，风势和海浪并不大，适合沙滩漫步、冲浪游泳，不过水质不够澄澈、湛蓝。

碧桂园十里银滩2009年便已开发，人气旺，生活配套是目前所有滨海线项目中较为发达的。十里银滩每一期均配了超市、幼儿园、泳池，整体还带了社区医院、碧桂园学校、体育馆等，是所有海景度假项目中少有一个刚需自住客户有一定占比的项目。目前在售的六期维港湾已经处在亚婆角位置，与前期项目和配套相隔较远，配套较为匮乏，不过海景资源还不错。

十里银滩周边的海景及配套

而华润小径湾定位较十里银滩高端，除了楼下就有万象滨海商业街（已营业）、华润万家超市外，还引进了艾美酒店，周边还分布了很多海鲜餐馆排挡、家具城等。海滩人流量也相对较少，度假体验优于十里银滩，因此虽然就在隔壁，但定价高于十里银滩。

华润小径湾周边的海景及配套

亚婆角位于海岸线拐角的区域，海景景观面受影响，视线会有一定遮挡；此外，因为区域缺少海浪的冲击，并未形成成有规模的天然沙滩。海景资源相对逊色，区域内开发楼盘也相对较少，是四个区域中景观资源及配套资源最为滞后的区域。目前仅有富力湾和合正东部湾在售。富力湾单价一直徘徊在11000-12800元/㎡左右，去年还有传内部房源单价仅7000元/㎡。

巽寮湾——惠东海景市场的代表，因其发展时间最长且配套最为成熟，成为不少深圳公司短途团建的优选。不过，因海岸线较长，有些区域并未受到洋流冲击，所以海景资源也参差不齐。如金融街海公园，就有长且平缓的沙滩，娱乐配套丰富，可下海游玩。目前此区域在售的楼盘金融街海世界，单价已经达到了17000-20000元/平的价格，是滨海线中价格较高的楼盘。而某些项目则无沙滩，如已售罄的中航元屿海。

万科双月湾，处在惠东的半岛区域，因站在观景台上看海景，正如看着两个碧蓝的月亮而得名。双月湾三面环海，周边无任何山体遮挡，视野优质。但东侧风势和海浪都较大，只适合沙滩漫步，不适合潜水、玩水。

观景台上俯瞰双月湾

目前双月湾周边商业在逐渐成熟，能满足基本的餐饮生活和游玩需要，附近还有海龟岛、观景台、摩托艇等游玩景点和设施，但整体配套相比巽寮湾和霞涌则稍显逊色。

万科双月湾离深圳最远，中间有一段村路易塞车，但三面环海，海景资源丰富，水质清澈且相对幽静，周边还有些游玩配套及生活配套，价格也并不高，带装修单价12500元/㎡。享海1977相较双月湾距离深圳又更远了些，因为处在外海，水质清澈，加之自带高端托管服务，因此定公寓单价已经达到了2万/㎡以上。

虽然惠东滨海度假区已经发展十余年，但显然交通配套没有完全跟上，区域内出租车、滴滴打车都很不方便，甚至摩的也少之又少。自驾出行，是少有快捷便利的出行方式。淡季在霞涌、亚婆角自驾还算方便，但双月湾巽寮湾在某些以县道为主的路段，多为双向两车道或急转弯山路，每逢旺季必定塞车。偶尔还会有牛等牲畜出现，路面颠簸坑洼、不平且窄，这个时候便是考验车技和耐心的时候了。

总体来说，以深圳福田会展中心为起点，不考虑塞车的情况，走深惠沿海高速，到达霞涌约1小时19分钟，到达亚婆角约1小时29分，到达巽寮湾约1小时42分钟，到达万科双月湾约2小时3分钟。

百度地图实测距离及自驾耗时（会展中心至不同景区）

值得一提的是，虽然区域内公交交通比较受限，但是为方便一些过深惠双城生活的人来此置业，高铁和大巴都开通到了这里。其中，厦深高铁由深圳北途经惠州南站，通往惠东站，票价约31元/张，这样可以方便到惠东滨海区域内。此外，如碧桂园十里银滩、华润小径湾这类大社区也开通了深惠往返楼巴，游客价为40元/人，业主则是10元/人。

华润小径湾小区外停靠的深惠往返大巴

总体来说，目前惠东海景房的均价在12000元/㎡-20000元/㎡之间。除了海景资源直接决定了价格，影响价格的还有以下几个因素：

1、楼层朝向：高层看海的价格高于低层看园景或山景的房源；

2、户型大小：1-2房小户型在运营时较好出租，单价高于大户型；

3、是否精装：度假房90%被深圳客买走，毛坯后期装修比较麻烦，精装定价会高于毛坯而且受欢迎程度也较高。

惠东海景房项目在售信息

2

旺季租金高达2万/晚，

真的能躺着赚钱吗？

2019年初，惠州市旅游局公布了2018年惠州旅游人次达到5892万人次，这其中很大一部分是去惠东滨海线游玩的，这一数量，已经远超三亚旅游人次（据三亚旅游发展委公示数据显示，2018年1-11月，全市接待国内外游客1975.77万人次），这直接反映出惠东旅游市场中短租市场的需求相当旺盛，很多人购置海景房都是冲着租金回报去的。

恰好到五一期间，楼校长也到一些短租和旅游平台上查了目前惠东海景房市场的租金情况，不得不说，若是能把海景房打理好，海景短租投资确实是一块肥美的蛋糕。小猪短租显示，五一假期，惠东海景房一房的单价达到388元/晚的价格，最贵达了799元/间·晚，两房单价最贵为1580元/间·晚，数据显示，进入6-8月的暑期，租金还会上涨10%-20%。

这还只是高层住宅或公寓的价格，而双月湾的海景别墅五一期间的价格达到4500-8888元/晚，更厉害的是，檀悦豪生一套海景别墅可以租到近16888元/晚还一房难求，暑期预计可租到2万/晚。

携程网站上檀越豪生酒店所显示的别墅起价

不过，千万不要奢望每天都有这么好的收益！度假物业不同于自住物业，淡旺季的出租率及租金差异巨大。惠东海滨度假市场，每年通常从5月到10月是传统旺季，此外过年期间会有几天的旺季，其余时间都是淡季。旺季尤其是暑期，如果经营得当，满租并非难事。以一套万科双月湾的两居为例，总价加配齐家电，总成本约在100万左右，如果按照一晚500元/间的价格出租、连续租满半年，年收益约为9.1万，算下来租金年回报率为9.1%，再算上淡季的租金，看起来年收益率超10%没问题。

但值得提醒的是，楼校长是按照半年满租、自行打理的情况下所获得的收益。由于大部分业主没有在当地，亲自打理并不方便（涉及到带看房源、办理入住退房、日常清洁和维修等工作，需有人常驻）。楼校长也了解了不少自己打理海景房的业主的经验，以下是楼校长所划的重点：

善于整合资源，如线上短租平台、外包清洁服务，留存好一切应急处理的工作人员联系方式。

2.选择很重要，要选择人气旺、配套成熟的商圈的海景房，否则难有发展；

3.海景房重点是海景。哪怕是单价高一些，千万要选择可海景的房源，方便今后出手。

4.装修风格及网络运营非常关键。

万科双月湾民宿实景，旺季租金收入可达1-2万/月

当然，并不是所有人都愿意投入这么多精力和时间去经营自己的度假屋，所以开发商也投其所好，针对自家项目推出返租业务。业主可以将所持物业交由开发商托管打理，开发商按照一定比例的年回报返租金给业主。

听起来是很美好，但是现实却并不美好。目前，开发商针对业主的返租分为两种分成模式：

其一是按照回报率返租，通常年回报按照3%-6%返租，不过，这一模式目前在售项目仅有享海1777推出这一返租形式，返租比例在3%-6%不等，具体比例视房源景观及出租情况而定；

其二是以托管方式进行合作，以固定租金买断或是分成，目前大部分开发商采用这种模式。如万科双月湾则是按照每月2500-3500元/月的租金买断托管权，这个已经算租金中较多的，大部分买断租金都在1000-1500元/㎡，以此推算，年回报仅1-2万，年投资回报率或许不到2%。

除了开发商自带托管外，惠东也还有大量托管公司，据说单单十里银滩周边的托管公司便有上百家，其中也不乏知名公司，如十里银滩有海迪托管公司，合正东部湾则有豪海、海天阁、亚朵等。这些托管公司会帮业主打扫房屋、招租及带客签约等事项，最后租金与业主按照一定比例进行分成，绝大部分以三七或五五分成。这类托管公司，比较适合日常疏于打理和照看度假屋的业主。

不过，值得提醒的一点是，由于业主没有在当地，无法监控实际运营和出租情况，因此实际收益和分成多少都需要打一个大大的问号。比如，楼校长就有朋友冲着万科品牌买了双月湾，但万科卖完楼后把度假公寓运营转交给一家托管公司，但改托管公司却并未给业主带来令人满意的回报。而万科方面已经脱手，投诉无门。

3

惠州海景房发展10年

排名前列个吃螃蟹的人跑赢大市了吗？

那么，如果不能自己打理，托管收益率又低于5%，持有几年再转手的话，能跑赢大市吗？

楼校长查询了世联数据平台及惠东县房管局的数据，2012年，惠东房价是整个惠州房价较高的区域之一，然而经历2015年开始的一轮房价普涨之后，惠东房价反而掉队了。

惠东房价走势图（2012-2018年）

大亚湾房价走势图（2012-2018年）

上文提到过的富力湾，以内部福利房的名义，变相打折降价，房源单价由原本的13000元/㎡，降价至7000元/㎡，房价缩水将近一半。

事实上，较大的问题不是房价涨幅而是转手难度，房子出不了手，涨幅再高都是账面财富。惠州市场一直被诟病的一点是二手房交易萎靡，惠东海景房市场同样如此。以惠东十里银滩为例，目前其新房价格在12500元/㎡，而在贝壳找房上二手房绝大多数均价在8000-9000元/㎡左右。而且这一小区贝壳找房上挂牌的房源量近200套，“90天内成交套数”显示为0。显然，二手房想要卖出去相当困难。

碧桂园十里银滩二手房小区在贝壳找房的挂牌情况

造就这一结果的原因，主要有两个：

其一、银行贷款评估价过低。由于惠州市场库存较大、空置率较高，因此通常银行给到房产的贷款评估价低于实际交易价，比如一套100万的房子，银行只肯以60万的七成、即42万成予以贷款，这就意味着二手房购房者首付需要出58万才行，将近首付6成。这样，自然二手房少人问津。新房，因为有开发商兜底、担保，银行则能放心地以原价的七成予以贷款。

其二、新房、二手房佣金差异大、付出与收益不对等。据世联数据报告显示，新房交易市场普遍给到中介的佣金是1万现金+4%的佣金，并且，中介只需要把客户带到售楼处成交即可，后续签约、贷款等事项开发商都会办妥。反观二手房佣金普遍是3%，因为银行评估贷款较少，交易难度显然要比新房大很多，加之中介还需要跟进业主后续的签约、贷款、赎楼等流程。两相权衡，中介自然选择在收益多、付出少的新房市场“耕耘”。

惠东新房年成交走势图（2012-2018年）

除了房价涨幅小、转手难度大之外，近几年惠东市场的新房成交量也不理想。据世联数据平台统计数据显示，2018年惠东成交量创下了近6年的新低，成交量仅有138.6万平，不到2016年惠东成交峰值的60%。由此可见，惠州海景房并不适合短炒。

2011年7月，碧桂园十里银滩开盘价5500元/平，目前二手房价格9000元/平，近十年涨幅不过63%。 近十年前敢于吃螃蟹的人，也许还能通过租金逐年上涨的收益收回了成本，但后来盲目冲进这一市场的人可能亏得真的只能望“洋”兴叹了。

五一假期打车的时候，跟滴滴司机聊天时，司机哥说：“前年，我和我的朋友各自花了60万去惠州买了一套两房一厅的海景房，辛辛苦苦按照自住的标准装修好了。没买房前，我们每月都去惠州的海边度个假，买了房以后反而大半年都没去一次。电器长久不用总是出问题，但是装得那么好又舍不得租给别人，况且也没有专人过去打理。不过，先这样放着吧，好歹有套房子！”

所以，买一套海景房，你得有一种佛系心态，不要仅仅把它看成是一门投资，如果有钱有闲，当它是个玩具，又或者……是个精神寄托！