惠州楼市新政满月 炒房客正离开市场房企渴望土地

16日，惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室出台新政细则，有效指引新政在不动产权业务登记办理环节的落实。再早些时候，市发改局“加码”价格监制细则，严格规避楼盘不合理价差导致市场纠纷事件……这些都是调控新政实施以来的行业表现。

自4月8日惠州市政府发布《关于进一步完善房地产市场监督管理工作的通知》，至今已然满月。除了在政策实施各环节的规范，惠州房地产市场在市场销售、客户结构变化、土地交易等各个层面都发生着切实的转变。

在严打投机炒房需求的“限售”背景下，过去一个月里惠州楼市自住客占比增长明显，投资需求购房则有近两成的客户离开市场，整体市场表现出量价平稳的势头，但在市场供应和土地交易领域则呈现出新的局面。对此，南方日报记者经过多方走访和梳理予以阐述。

●南方日报记者 张峰

A 市场交易

小幅震荡后快速恢复平稳

根据惠州市房管局及各县区房管局动态网签数据显示，在过去的4月份，惠州全市网签销售商品房源数在14000套左右水平，环比保持平稳，同比小幅度增长。其中在惠城仲恺区域网签3111套，环比3月3998套的高位表现下降明显，回落至3000套的平稳水平。

在市场动态的交易表现中这种稳定势头则更为明显。在记者踩盘过程中，方直星耀国际、碧桂园太东公园上城等多个楼盘客户均表示购房自住，不会考虑短期内出售，购房选择不会受到新政的影响。市房地产业协会副会长朱文中则表示，新政实施以来，市场量价整体趋稳，尽管在4月8日新政出台后的两周左右时间内有过小幅波动，不过迅速就恢复了理性。

“部分不当舆论的影响，客户担心后续出现限购政策，出现一定的恐慌入市局面。”朱文中同时指出当前交易市场出现的不和谐声音值得警惕，他认为刚需需求、改善自住需求恐慌扎堆，造成了市场刚需的透支，不利于后续市场的发展。

另外，在二手房交易市场，新政的影响同样也不明显，市场交易热情得到延续。当前主营业务转入行业售后的同协房产李雁豪介绍，交易收件业务量平稳，市场需求比较旺盛，基本上中介只要有品相不错的房源供应都不愁找不到买家。

B 客户结构

投资客占比下降了14%

聚焦新政的相关“限售”举措，要求新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满3年方可转让，被寄希望于能够有效防控投机炒作，让房子回归居住的本质属性，保障自住购房市民需求。

值得注意的是，随着新政的落地和发力，过去的一个月里市场正在实现着这一改变，投机炒房需求正在清退市场，自住性置业成为市场需求的主导购房群体。

根据惠州市房地产业协会监测的数据显示，在4月份平稳的网签交易数据基础上，该协会通过针对客户端构成的分析发现，新政后的惠州楼市购房客户构成发生改变。据该协会副会长朱文中介绍，4月份的客户构成，投资型客户占比减少14%，而自住性客户的占比则上涨了14个百分点。“这意味着在当前的市场局势下，客户构成已经实现反转，自住型需求成为主导。”他说。

“新购房源要不动产权证满3年才能出售可以说是个必杀技。”惠州楼市独立评论人余鹤皋认为，结合当前惠州房价多区域均破万的楼价水平，以及高额的房贷成本，投资客持有环节越长就意味着收益空间越有限。新政要求办好证3年才能交易，而部分新房从购买到收楼、确权办证还需要两到三年时间，前后长达五六年之久的持有周期意味着投机套现的大门关闭，这也使得炒房客加速逃离。

C 新房供给

一个月发了59张预售许可证

去年10月份，惠州楼市调控启动，在完善市场检查和行为规范的同时，跟随价格监制的规范化，楼盘随意涨价和变相拉高房价的局面得到遏制。部分开发企业则认为“限价”使得销售利润无法较大化，纷纷放缓推货节奏。

从直观的市场表现来看，去年第四季度以来即一改前三季度的加速推售局面，开发商惜售的表现明显。结合持续高涨的市场购房需求，连续多个月以来均出现新增房源数远低于销售房源数量，市场需求饥渴，呈现出供不应求。

4月初“加码”的调控新政注意到这一表现，要求已达到预售条件的开发项目，须在30天内到价格主管部门申请价格监制，完成价格监制后15天内到房管部门申请预售许可，没有按时完成申报工作的，1年内不允许其申报价格监制和申报预售。对于已取得预售许可**惜售的，发现就将严惩。“企业既然不想卖那就往后都不要卖了！”市房管局某负责人在解释该举措的目的时如是表示。

在严政的刺激下企业推货节奏开始变得积极。据市官方数据发布平台惠民之家监测，在过去一个月内，惠州全市三县四区房管部门共发出商品房预售许可证59张，新增入市新建商品住宅房源总计达到9898套，华家园、皇冠花园、汇珑湾等楼盘均悉数推新，市场迎来年内排名前列集中供货周期。

D 政策预期

政府已有相应的储备政策

无论是去年10月初的调控，还是4月初的新政，相较于周边城市的脚步，惠州并不迅速。4月8日出台的新政也属于“千呼万唤始出来”。在深圳、广州、佛山、东莞、中山等城市出台新政过后惠州才正式发布新政。部分开发企业则就此认为，惠州政府调控或将不会更加严格。

从新政实施的一个月来看，开发企业也是不断在寻找政策的“再定义”空间，采取各种方式规避限制。对于价格监制关注均价的变动局面，企业通过拉大楼栋与楼栋之间，高低楼层之间的价格差，将监制价格较高的房源先期销售，较低价格楼盘则试图在重新监制过程中进行拉高。或通过收取电商团购费等其他方式加价销售。

在新政的实施过程中，主管部门则结合市场新局面应对施策。对于不合理价差，市发改局发布价格监制细则，要求同楼盘不同楼栋价差不得超过7%，同楼栋不同楼层价差则不得超过8%，且重新监制价格房源不得高于此前监制价格。另对于变相加价行为，则明确电商费、渠道费等由企业统一支付，不再向购房者收取。

“市场如果控不住，今天，明天……都可能追加调控政策，确保市场的平稳发展。”市房地产市场监督管理工作领导小组办公室主任、市房管局局长袁贵平在日前受访时就表明了政府市场调控的决心，当前政府已经有相应的储备政策，一定要把价格限制住，把市场稳下来。这也意味着当前的“限价”“限售”调控局面并非惠州楼市调控的“天花板”。

E 土地市场

房企对土地的饥渴感持续

尽管楼市调控势头不断趋严，但并未影响开发企业布局惠州的决心。结合粤港澳大湾区城市群概念，珠三角城市圈，以及深惠同城化发展势头，行业巨头纷纷抢滩布局，使得惠州土地市场备受追捧。无论是挂牌市场，还是私人土地交易，只要有合适的土地基本都能够卖出好价钱，并受到多个企业的加价争夺。

新政后的市场则更加饥渴。在市国土资源局土地挂牌交易市场，可供商住地块屈指可数。此前，碧桂园以6亿多的底价拿下潼湖生态智慧区内部工业地块，综合地块较为苛刻的产值要求等挂牌条件，不难推断出该宗地即为碧桂园创新小镇建设的一部分。

商住地挂牌市场则出现短暂的断档。直至5月11日，挂牌市场挂出的一宗挂牌编号GCJ2017-2的1.6万平方米面积的村企合作地块，位于陈江街道五一村，挂牌底价为5297万元。在挂牌竞价阶段，皓翔鑫源房地产公司多轮举牌后终以1.8147亿元的价格拿下，超出起拍价1.285亿元。

值得注意的是，因为村企合作地块往往就意味着已有具体的企业和村民、村民小组大量的前期沟通和协调，以及商定好的补偿和配套协议，没有介入谈判的企业贸然拿地将很容易面临村民纠纷等问题难以解决。在以往挂牌市场出现争夺局面就很少，溢价近250%的情况更属罕见，而这也代表着土地市场的疯狂仍在加剧，房企谋求布局惠州的需求十分饥渴。