老焦看房21期:大亚湾已抛弃深圳刚需客?粤港澳之下的楼市现状

5月底，关于粤港澳大湾区的具体规划，才会正式出台。来自天南地北的投资客，却早已经涌入了惠州楼市，大亚湾又火起来了！

5月17日，老焦到惠州大亚湾片区实地踩盘，探访了七大售楼处，无一例外地都在挑客。那句套路怎么说来着：“一次性付款的往里走，按揭贷款的别堵在门口”。

从大亚湾踩盘回来后，老焦总结了一下现在惠州楼市发生的一些新变化。

1、关于货量：在大亚湾遍地都是楼盘，但是一进去售楼处，在卖的房源却很少，市场去化正在加快，部分项目开盘推出几百套房源，一周之内就接近清盘了。

2、关于政策：惠州限贷政策太严格，多家银行首套房利率上浮35%-55%，直接停止二手房贷款。与此同时，惠州项目都在限价，要求新盘不允许超过周边均价的10%。

3、关于开发商：由于银行限贷及放款速度慢，导致开发商资金回笼压力剧增，于是楼盘挑客户情况加剧，鄙视链如下：一次性付款>3-6个月分期付款>首付5-6成>首付3成。

4、关于购房者：惠州已经不是粤B的天下了，也有内地投资客，包括温州、北京、河南、黑龙江、新疆等省份的客户，有的甚至打飞的过来，买完就走。

5、关于营销策略：惠州楼盘由于市政配套的不平均，开发商实力的差距，造成盘和盘之间的差异非常明显，品质较好的楼盘不启动转介（如金地天润自在城），还有一些本土开发商的项目会采用低首付吸引客户（如红树景园）。

6、区域分化：临近深圳的大亚湾楼盘“挑客”现象最明显，即使同一楼盘，也会按照不同面积段、不同户型朝向，要求不同的首付比例，或者直接一次性付清。临近惠阳城区，比如澳头的楼盘基本还可以正常做按揭。

接下来，随老焦来看看惠阳、大亚湾片区的一些新盘概况

1、龙光城：入住率约70% 5月26日沃尔玛和博纳影院开业

排名前列站就是龙光城，与深圳坪山一路之隔，总建面约500万m²的临深大社区，入住率约70%。

*龙光城沙盘模型

目前南区已全部售罄，北区还有少量房源，位于108栋，共计31层，2梯4户，89平到119平，仅剩89平户型可选，96平和103平的大部分房源被锁定房号（5万诚意金登记），预计均价16300元/平，6月中下旬开盘。

主推北区108栋沙盘模型

龙光城整个社区规划有15所学校，目前3所已开学，3所在建中。另外，建面约10万平的龙光商业商业（包括沃尔玛、博纳影院）预计5月26日正式开业。

*龙光城商业广场沃尔玛实景

南区的公寓目前二手报价1万/平，大部分二手住宅毛坯单价1.2万/平，靠近商业街的北二区二手房略贵一些，单价1.3万/平。

*龙光城二手房行情

2、博林腾瑞：挑客最明显楼盘，直接拒绝按揭贷款

博林腾瑞位于大亚湾西区，在龙海三路和龙山六路交汇处，沿龙海三路西行可达到坪山（龙海三路目前尚未贯通），往北可通往石化大道转入沿海高速（澳头出入口）进入深圳。

走进这个项目的售楼处，销售们态度十分冷淡，如果你问有没有房源，他们会说：“你是一次性付款的就有房，按揭的就没有了”。

*博林腾瑞楼座外观

据了解，博林腾瑞5月12日开盘，一周之内接近清盘，现在仅剩少量房源，留给全款购房客户。预计今年还要推出900套住宅，7月份先推出200余套。

*博林腾瑞沙盘模型

关于上一批房源，户型面积是89-112平3房，均价13600元/m²，装修费另外计算，89平户型总价加88888元，112平户型总价加118888元。

*博林腾瑞装修标准展示

另外，据现场销售介绍，项目附近有一块地，已被万达拿下做旅游城，目前处于较前期施工状态。

*万达旅游城地块

3、金地天润自在城：户型使用率较高 82平要求一次性付款

金地天润自在城位于龙海二路与龙山五路交汇处，附近有规划中的14号线惠州段草洋站，距离约1.4公里。

*金地天润自在城位置示意图

项目总占地约47.8万㎡，由ABCD四个地块组成，被厦深高铁横穿而过，影响了社区商业的规划，部分户型也有噪音问题。

*来源：咚咚找房

目前在售D地块2栋房源，2梯5户，户型有82平、107/109平，均价13800元/平，带装修交付。另外，由于每个户型的套内使用率都比较高，所以每套房总价加2万元，你懂的。

*82平3房2厅2卫户型样板间

82平户型全部要求一次性付款，享受总价98折优惠；107/109平户型中，东南朝向首付5成，享受总价99折优惠；西南朝向首付3成，无购房优惠。

*金地天润自在城宣传语

据了解，预计6月推出一批新品，5月中下旬会开始认筹，届时意向客户需交2万元，开盘选到房再加3万元，直接转为5万元定金。

4、当代MOMΛ上品湾：人气较旺 优先一次性付款和首付6成

当代MOMΛ上品湾位于大亚湾澳头片区安惠大道旁，是大亚湾区内常住人口最稠密的区域，项目距离海滨公园仅800多米，步行10分钟之内就有沃尔玛和综合菜市场。

正在规划中的惠州地铁1号线，项目附近就是滨海公园站，未来6站可达惠州南站，再由惠州南站接驳深圳地铁14号线。但是，线路比较绕费时长，而且具体开工和投用时间还未确定。

*当代MOMΛ上品湾区域图

4月29日，当代MOMΛ上品湾开盘推出1栋和2栋，带装修均价12000元/m²，一周的时间也几乎清盘了，截至5月17日仅剩6套房源。

预计5月20日开盘，推出7栋新品，户型在70-120平之间，不认筹直接卖，预计单价也是12000元/m²左右。

据现场销售透露，这批产品开盘时，70多平的2房户型，优先一次性付款和首付6成，当然资质高的客户（流水证明：2.5倍月供的工资）也可办理按揭。另外，3房的大户型可按首套3成。

*当代MOMΛ上品湾1栋、2栋销控表（2018-5-17）

由于在工作日踩盘，一般售楼处的访客并不太多，不过这个项目人气却很旺。一方面，单价12000元/平，带装修交付，相对比较便宜；另一方面，对首付要求不太严格，所有户型都有客户是可以通过按揭买到的。

*当代MOMΛ上品湾营销中心实景图（2018-5-17）

5、灿邦部落格：2房70万3房86万 优先全款和3-6个月分期

灿邦部落格位于大亚湾澳头片区，在中兴南路与升平四路交汇处，临近红树林公园。目前，209路公交车可达惠州南站，需要30-40分钟。另外，规划中的深圳地铁8号线延长线（盐田），在项目附近有接驳站——红树林公园站，暂无规划开工和投用的时间。

*灿邦部落格区域图

灿邦部落格只有1栋住宅27层，3梯12户，中间是58平2房，端头位置是75平3房，目前均价12000元/平，带装修交付。所有房源都是一房一价出售，一次性付款客户优先，其次是3-6个月分期，再次是首付5成，最后才是首付3成。

*灿邦部落格楼座外观

从性价比来看，58平2房总价70万，75平3房总价86万，低总价的优势，也使开发商更欢迎全款客户。从产品户型来看，无论是58平2房，还是75平3房，都存在进深过长，导致客厅采光不足的问题。

*58平2房算价单

据销售介绍，附近有南山国际大厦、中石化的员工、地产从业者等，产生了租赁需求，所以单房可租900元，2房应该能租到1800元。

*75平3房算价单

不过，据阿揪观察周边环境，有很多老小区、自建房和写字楼，基本没有什么商业配套，而项目自身也没有底商，生活还是不太方便。

6、红树景园：首付可做1.5成 售楼处现场不断有客户签约

红树景园，位于大亚湾红树林公园附近，小开发商所开发，楼盘体量也不大。项目的营销中心比较小，当天看房客户约20批左右，现场不断有人成交签约，显得特别忙碌和拥挤。

*红树景园售楼处现场实景

据现场了解，这个盘目前主推98和108平户型，均价12000元/m²，所剩房源不多。首付可做1.5成，以108平户型为例，首付40万，客户可先出20万，其余20万通过开发商向借贷公司借，需要在2年内还清。

*红树景园销控表

7、星河丹堤：学校、商场、园林配套完善 预计7月推出北区新品

最后一站，就是横跨惠阳和大亚湾两个开发区的的超级大盘——星河丹堤。目前在售140-180平山景复式，均价18000元/平，预计7月推出新品，位置上靠近COCO Garden 商场，户型面积在79平到100多平，预计单价16000-17000元/平。 

*星河丹堤沙盘模型

距离惠州南站1.5公里，社区公交2站可抵达，大约7分钟，预计2020年深圳地铁14号线开通，届时从南站直通福田。另外，COCO Garden 商场已开业，配套完善居住氛围好。

*星河COCO Garden 商场

社区内华南师范大学附属惠阳学校已开学，属于公立学校，包括幼儿园、小学、初中和高中，大部分北区业主子女可入读。

*华南师范大学附属惠阳学校

现场销售称，入学有4个条件：一是购房星河丹堤北区房子；二是在惠阳交满3年社保；三是父母是惠州户籍；四是子女是惠州户籍。满足条件越多，排名越靠前，入读该校机会更大。